La loi Duflot réglemente le nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif qui remplace la loi Scellier à partir du 1er Janvier 2013. Ce dispositif exceptionnel permet aux contribuables de réduire leurs impôts tout en investissant dans l’immobilier. Cette nouvelle niche fiscale immobilière accentue la tendance sociale et écologique des dernières réglementations en matière de défiscalisation immobilière.

Un dispositif fiscal plus avantageux

Le dispositif Duflot est plus avantageux que la loi Scellier 2012, puisque l’avantage fiscal passe de 13% à 18% sur 9 ans, et jusqu’à 20% sur 12 ans. Cette loi très incitative fiscalement permet donc au contribuable de réduire, voir d’annuler complètement ses impôts, tout en bénéficiant des avantages d’un investissement locatif : constitution d’un capital financier, plus-value conséquente en cas de revente à moyen terme, renforcement de ses revenus complémentaires avec les loyers perçus, anticipation de sa retraite, ...

Pour les investissements réalisés dans des bâtiments à très haute performance énergétique (label THPE), un bonus complémentaire de réduction d'impôt sera prévu dans les décrets d’application.

La loi de finances prévoit la possibilité de constitution de SCPI Duflot (Société Civiles de Placement Immobilier Duflot). La souscription à ces valeurs mobilières donnera droit aux mêmes solutions de défiscalisation qu’une acquisition immobilière.

Sur le même modèle que la loi Scellier, la loi Duflot va permettre de réaliser des investissements en indivision donnant droit à chaque indivisaire un crédit d’impôt proportionnel à la quote-part de son droit de propriété sur le bien.

A noter que des logements rénovés pourront être éligible à la Loi Duflot à condition de respecter un certain niveau de performance énnergétique fixé par la Loi de Finance pour 2013.


Exemple d’une défiscalisation Duflot

L'avantage fiscal est de 18% du montant du logement acquis répartis sur 9 ans.

200 000 euros X 18% = 36 000 euros étalés sur 9 ans.
36 000 / 9 ans = 4000 euros par an
Ainsi, le contribuable investisseur aura droit pendant 9 ans à une réduction de ses impôts de 4000 euros par an.

Le montant maximum du prix de revient du logement acquis est plafonné à 300 000 euros, soit un maximum de 6000 euros par an de réduction fiscale pendant 9 ans (18% du prix de l'acquisition).


Les conditions d’application de la Loi Duflot : des mesures sociales et écologiques

La Loi de Finances pour 2013 prévoit une durée de vie de 4 ans (du 01 janvier 13 au 31 décembre 2016) au dispositif Duflot et concerne les contribuables qui achètent ou font construire des logements neufs ou assimilés pour usage d’habitation principale ou destinés à la location nue pendant cette période d’éligibilité.

La loi Duflot met en place un dispositif fiscalement très incitatif mais avec des contreparties sociales et environnementales à respecter, le but étant de favoriser la construction de logements à faible consommation énergétique et de résorber le crise du logement dans les secteurs les plus tendus.


Le dispositif DUFLOT réservé aux logements labellisés BBC 2005 ou RT 2012

Pour être éligible à la loi Duflot, les logements neufs devront être labelisés Bâtiment Basse Consommation 2005 ou respecter la réglementation thermique RT 2012 qui va entrer en vigueur le 1er janvier 2013.
Ces normes imposent des conditions annuelles de consommation maximales d’énnergie que le logement ne doit pas dépasser. Ces limites qui modulent cinq usages (ventilation, climatisation chauffage, chauffage de l’eau et les auxiliaires), varient en fonction du secteur géographique et de l’altitude du logement.

Des loyers plafonnés à un montant inférieur de 20% au prix du marché.

Les loyers sont plafonnés à un niveau devant être inférieur de 20 % au prix du marché. La mise en oeuvre de cette disposition et les modalités de calcul seront déterminées par voie réglementaire. Les plafonds seront exprimés en loyer mensuel hors charge par mètre carré, et seront différents selon les zones géographiques du dispositif.

Des plafonds de ressources des locataires à respecter

Pour bénéficier de la défiscalisation Duflot, le propriétaire bailleur doit louer le logement à des locataires qui ont des revenus inférieurs à des plafonds de ressources. Ce système a fait ses preuves avec le dispositif Scellier intermédiaire. Les plafonds de ressource du dispositif Duflot seront définis par décret et seront variables selon les zones du dispositif.

Les zones du dispositif Duflot

La loi Duflot prévoie des zones géographiques d’éligibilité plus restrictives que la loi Scellier. Ces zones sont caractérisées par un déséquilibre chronique entre l’offre et la demande à savoir des secteurs géographiques où l’offre de logement est défaillante par rapport à la demande.
La loi Duflot est découpée en 3 zones éligibles, la zone A, A Bis et B1.
La zone B2 du dispositif Scellier (limites de l’Ile de France, les communes entre 50.000 et 250 000 habitants, des zones frontalières ou de littorales) est désormais exclue du dispositif Duflot.
Le zone C délimite les territoires sur lesquelles la loi Duflot n’est pas applicable, sauf dérogation par le Préfet de Région dans le respect d’une procédure d’agrément spécifique.

La protection des investisseurs via un plancher de logements non éligible au dispositif dans un même programme immobilier

Pour éviter les abus du dispositif De Robien, il est à noter qu’un nombre minimum de logements non-éligibles au dispositif Duflot sera prévu sur un même programme immobilier : 20% des lots d’un programme immobilier d’au moins 5 logements ne pourront pas bénéficier de la réduction d’impôts Duflot. Le but est d’éviter que des programmes immobiliers soient construits dans l’unique but de créer des produits défiscalisants comme cela avait pu être le cas avec la loi De Robien.

Les conditions de mise en location de la Loi Duflot

La durée minimale de location est de 9 ans et la loi prévoit l’obligation de mise en location du logement dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du logement, sous peine de perdre l’avantage fiscal.
Le régime de location contraint de louer le logement nu à usage d’habitation principale.

Le texte officiel de la loi Duflot (Loi de Finance pour 2013 à venir)